Рынок складской недвижимости Казахстана перешагнул порог в 2 млн кв м качественных площадей, упрочив лидерство в Центральной Азии.
Согласно данным аналитиков IBC Global, по итогам трех кварталов 2025 года складские площади в РК выросли до 2 003 000 кв м, тогда как 2024-й год завершился для рынка на отметке в 1 575 000 кв м. Доля складов класса «А» в Казахстане на 3-й квартал 2025 года составляет 26,3%.
Для сравнения, весь складской рынок Центральной Азии оценивается специалистами IBC Global в 2 778 400 кв. м. Из них на Узбекистан приходится 655 400 кв. м, на Кыргызстан – 110 000 кв. м (при этом крупнейшим строящимся объектом является Global Hub в Бишкеке на 132 000 кв м, т.е. в ближайшие годы объем площадей в регионе кратно вырастет), на Таджикистан – 10 000 кв. м. Таким образом, объем готовых качественных складских площадей Казахстана почти в три раза превосходит совокупный объем площадей остальных стран региона Центральной Азии.
“Свидетельством стабильного спроса на складские мощности в Казахстане является показатель вакантности в 5,7% , что говорит о дефиците складских объектов и здоровом балансе между спросом и предложением. Вместе с тем в конце прошлого года вакантность не превышала 0,5%, т.е. за год арендаторы получили хорошую долю складов и возможность выбирать наиболее качественное предложение, соответствующее конкретным требованиям по оснащению, локации и размеру блоков”, — поясняет Роман Пак, директор представительства IBC Global по Центральной Азии.
В соответствии с этим трендом стабилизировался размер средних арендных ставок: если по итогам 2024 года один квадратный метр склада класса «А» обходился в 5 300 – 6 200 тенге в месяц, то сегодня этот показатель опустился до 4 800 – 5 700 тенге (без НДС и ОРЕХ).
При этом с точки зрения географии распределение складских площадей остается крайне неравномерным: большая их часть располагается в Алматы и Алматинской области – 277,2 тыс. кв. м складов класса «А» и 909,7 тыс. кв. м складов класса «В». На втором месте с большим отрывом находятся Астана и Акмолинская область (здесь сосредоточено 188,9 высококлассных складов и 177,1 тыс. кв. м объектов “В” класса), оставшийся объем предложения распределен в Карагандинской, Туркестанской и Жетысуйской областях.
Драйверы 2025 года и прогноз трендов
По мнению Айдара Турмухамбетова, генерального директора компании Spark, в 2025 году основным драйвером роста рынка складской недвижимости остается стремительное развитие электронной торговли через маркетплейсы. Это явление поддерживает высокий спрос и привлекает в отрасль инвестиции. Трендом 2026 года, считает Турмухамбетов, будет углубление процессов автоматизации и роботизации:
«До сих пор большой проблемой остается разрыв между функционированием складов и транспорта. Всего один день задержки между «отгрузили» и «доставили» провоцирует 15% отказов от товара в e-commerce и до 40%-ого падения продаж в ритейле по определенной категории. Выходом представляется интеграция склада и транспорта в единой программной среде: такой вариант ускоряет передачу товаров в доставку, консолидирует ответственность и экономит время на отгрузке. Думаю, подобной автоматизацией займутся все крупные представители сферы».
Перспективы строительства и рост стоимости
Согласно данным IBC Global, в процессе строительства и проектирования находится 720 тыс. кв. м складов (например, в Астане “А-Сталь Азия” проектирует и строит 28 тыс кв м мультитемпературных складов класса А; а Алматы — строится Griffin Парк на 27 000 кв м и “Евразийский логистический парк” на 50 300 кв.м). За счет высокой инфляции, роста стоимости заемного капитала и удорожания строительных материалов себестоимость возведения складов увеличивается: 660 долларов за квадратный метр по на начало 2025 года против прогнозируемого уже в 4-м квартале 2025-го роста до 712 долларов. В 2021-м году, отметим, один квадратный метр обходился в $ 460,4.
Как поясняет Дмитрий Корчуганов, директора компании «Алютех», на стоимость строительства напрямую влияет выбор поставщиков оборудования и комплектующих для налаживания работы складов:
«Важно учитывать, что поставщик с богатым опытом в складском деле и логистике способен помочь в экономии значительных средств за счет отточенных процессов и экспертизы. В первую очередь это выражается в быстром подборе и адаптации необходимого оборудования, а также в его качественном монтаже, что ускоряет срок сдачи объекта. Бывают и менее очевидные факторы: в портфеле «Алютех» есть кейс, когда заказчик смог сэкономить 99 тыс. евро после консультаций со специалистами компании – они помогли подобрать оптимальное оборудование вместо более дорогого и, по сути, не имевшего практического смысла».
В целом, несмотря на удорожание строительства, качественные складские площади в Казахстане продолжат расти: согласно «Концепции развития транспортно-логистического потенциала страны до 2030 года», уже к 2027 году площадь складской недвижимости должна составить 3,3 млн кв. м. На сегодня, с учетом текущих темпов развития отрасли и введения в эксплуатацию новых объектов, цель представляется достижимой.