2025 год стал одним из самых динамичных для рынка долгосрочной аренды в Казахстане. Цены на квартиры менялись неравномерно: одни регионы столкнулись с резким удорожанием аренды из-за роста внутренней миграции и ограниченного предложения, другие, напротив, пережили охлаждение спроса. Аналитическая служба OLX Казахстан изучила данные за январь и ноябрь 2025 года, чтобы показать, как изменился рынок и какие тренды определяют его развитие.
Общий тренд: рост в большинстве регионов, но сильная дифференциация
Если смотреть на рынок в целом, то в большинстве областей аренда подорожала. Однако разброс оказался огромным – от умеренных +8–15% до взрывных +150% и выше. В нескольких регионах, наоборот, фиксируется падение стоимости, что связано с переизбытком предложения и миграцией населения в другие города.
Существенную роль сыграли сразу несколько факторов:
- сезонность – традиционный всплеск спроса осенью;
- ипотечные программы, из-за которых многие семьи рассматривали аренду как временную альтернативу;
- экономическая мобильность населения, переезд в индустриальные и нефтегазовые регионы;
- неровная структура новостроек, когда новые ЖК выходят на рынок волнами, влияя на цены в конкретных городах.
В среднем по стране аренда подорожала, особенно в однокомнатном и двухкомнатном сегменте. Например:
- аренда однокомнатной квартиры в Актюбинской области выросла с 90 721 тенге до 134.697 тенге;
- аренда двухкомнатной квартиры в Павлодарской области – с 114 011 тенге до 124 031 тенге;
- аренда трехкомнатной квартиры в Атырауской области – с 173 534 тенге до 213 906 тенге.
Но были и исключения: в ряде южных регионов цены упали.
ТОП-5 регионов по росту стоимости аренды
По данным аналитической службы OLX Казахстан, лидерами роста, где аренда подорожала наиболее резко, стали:
Западно-Казахстанская область
Стоимость аренды на двухкомнатные квартиры в сравнении с началом года увеличилась на 155,53%. Аренда подорожала с 106 746 тенге до 145 896 тенге.
Увеличение стоимости аренды двухкомнатных квартир более чем в 1,5 раза связано с ограниченным предложением и повышенным спросом в индустриальных районах.
Актюбинская область
Трехкомнатные квартиры в Актобе также подорожали – рост превысил 160%. Стоимость подскочила с 178 101 тенге до 474 395 тенге. Это связано с активным притоком работников в крупные проекты и нехваткой просторных квартир.
Костанайская область
Аренда увеличилась почти втрое – со 170 897 тенге до 418 745 тенге за трехкомнатную. Неожиданный скачок для региона: аренда трехкомнатных квартир выросла более на 145%. Главная причина – увеличение спроса на квартиры для семьи.
Алматы
Южная столица демонстрирует стабильный высокий спрос. Удорожание аренды двухкомнатных квартир на 125% объясняется притоком студентов, айтишников и фрилансеров, а также тем, что часть арендодателей переводит жилье в посуточный сегмент. Квартиры подорожали с 200 000 тенге до 268 620 тенге, а аренда в востребованных районах растет быстрее остального рынка.
Восточно-Казахстанская область
Регион продолжает восстанавливаться после падения предложения в 2023–2024 годах. Рост 117,47% на двухкомнатные квартиры – индикатор насыщения рынка и изменения предпочтений арендаторов в сторону более просторного жилья. Цена выросла с 117 121 тенге до 169 354 тенге – почти на 52 000 тенге.
Где аренда подешевела
Несмотря на общий рост, несколько регионов столкнулись с существенным снижением цен:
- Карагандинская область (3-комнатные): снижение с 806 791 тенге до 390 927 тенге (на 51,55%).
- Туркестанская область (все сегменты): самое большое снижение на трехкомнатные квартир с 285 736 тенге до 98 343 тенге (падение на квартиры от 19% до 65,58%)
- Астана (3-комнатные): снижение с 534 732 тенге до 289 470 тенге (на 45,87%)
- Шымкент (3-комнатные): снижение с 229 124 тенге до 186 116 тенге (на 18,77%)
Такие регионы показывают эффект миграционного оттока, сезонности и увеличения объема нового жилья. Например, в Астане падение цен на трехкомнатные квартиры связано с большим количеством новых ЖК, вводимых в 2024–2025 годах.
Как изменились предпочтения арендаторов
В течение года на рынке отчетливо проявились несколько тенденций:
1. Рост интереса к 2-комнатным квартирам
В регионах с повышением доходов и ростом числа молодых семей спрос смещается в пользу большего метража. в Алматы двушки подорожали до 268 620 тенге, в Астане – до 252 261 тенге, в Атырау – до 191 735 тенге.
2. Высокая мобильность населения
Работники промышленных и нефтегазовых компаний все чаще арендуют жилье через работодателей, что подогревает рынок в западных областях.
3. Укрепление сегмента бюджетного жилья
Отдельные области, где цены упали, становятся точкой притяжения для граждан с невысокими доходами и для студентов.
4. Рост спроса на проверенные, безопасные сделки
Количество обращений от арендаторов, желающих снять жилье “оформлено и с договором”, увеличилось. Это связано с участившимися случаями мошенничества.
Что ждать от 2026 года
По оценкам аналитиков, рынок будет постепенно стабилизироваться:
- регионы с резким скачком цен начнут выравниваться;
- в крупных городах спрос будет оставаться стабильно высоким;
- новые ипотечные программы могут перераспределить часть арендаторов в сегмент покупки жилья.
Однако ключевой вывод по итогам года остается неизменным: рынок долгосрочной аренды в Казахстане становится более структурированным и чувствительным к локальным изменениям. 2025 год показал, цена аренды теперь определяется не только экономикой города, но и его миграционными потоками, развитием инфраструктуры и качеством жилья.