Астана — второй по величине рынок складской недвижимости Казахстана с дефицитом в 350-400 тыс. м2: рост населения, экономики и e-commerce активно формируют спрос, дефицит особенно заметен в ряде форматов.
Складской рынок Астаны является дефицитным: столица контролирует 16,4% оптового товарооборота страны по итогам 2025 года — второй показатель после Алматы, — но качественной складской инфраструктуры для обслуживания этого потока уже не хватает. Сейчас в агломерации сосредоточено порядка 18,2% качественного складского фонда (объекты класса А и В), это почти в 3 раза меньше чем в Алматы. Участники рынка оценивают совокупный дефицит специализированных форматов в районе четырехсот м2, особенно остро дело обстоит с городскими складами, мультитемпературными и light industrial.
Макроэкономика формирует спрос
ВВП Казахстана в 2025 году вырос на 6,5%, сектор “транспорт и складирование” — на 20,4%. Реальные доходы населения прибавили 10,6%, потребление — 11,7%: структура расходов смещается в категории “техника, мебель, одежда”, т.е в товары, которые требуют складской инфраструктуры. Население страны достигло 20,5 млн человек, 64% живут в городах, ежегодный прирост — около +200 тыс. человек. Астана при этом показывает самый быстрый рост населения среди городов республики: к началу 2026 года город перешагнул отметку 1,5 млн жителей. А значит формируется спрос на склады со стороны растущего внутреннего рынка.
Еще одним из интересантов, формирующим спрос на склады являются российские компании. После 2022 года Казахстан стал ключевым коридором для товаропотоков между Россией и внешними рынками, а Астана — городом, где российский бизнес открывает юрлица, хранит товары и обрабатывает грузы, считает Станислав Ахмедзянов, управляющий партнер IBC Global.
«Казахстан входит в ТОП-5 торговых партнеров России. По итогам прошлого года товарооборот достиг 27,3 млрд долларов, российский экспорт составил рекордные 19,2 млрд. Президентами двух стран поставлена задача увеличить объем взаимной торговли до 30 млрд в ближайшей перспективе, что, в том числе, потребует дальнейшего развития складской и логистической инфраструктуры.
В настоящее время при участии российских компаний реализованы и в стадии реализации отраслевые инвестиционные проекты на сумму более 400 млн долларов. С учетом интеграции экономик двух стран и роли Казахстана как ключевого логистического узла ожидается дальнейший позитивный рост отрасли» — отметил Антон Логинов, Торговый представитель России в Казахстане,
Второе место с колоссальным отрывом
Казахстан в целом остается рынком “догоняющего роста”: на начало 2026 года качественный складской фонд (A+B) составляет 2,21 млн м2, за 2025 год рынок прибавил 628 000 м2 площадей. Обеспеченность складами — 0,107 м²/человека против 0,39 м2 в России, 4,4 м2 в Германии и 4,8 м2 в США. Разрыв в 4–40 раз — это не отставание, а окно возможностей.
Складов мало и есть их четкое географическое сосредоточение: около 60% качественных площадей функционирует в Алматинской агломерации, ~18% — в Астане, ~22% — в регионах. Столица по объему складов занимает второе место, но разрыв с лидером — почти в 3 раза. Оценочный объем качественного предложения в Астанинской агломерации на начало 2026 года — 400 тыс м2: склады класса А и В. Из них сухих складов A+B — 365 тыс м2 при дефиците 350 тыс м2 ; мультитемпературных объектов — всего два комплекса совокупной площадью около 35 тыс. кв. м.
Ожидается, что показатель по мультитемпературным складам уже в 2027 году вырастет до 41 тыс. кв. м за счет ввода склада в логистическом центре “А-Сталь Азия” общей площадью 11 тыс. кв. м. Завершение строительства объекта запланировано на 2026 год, он расположен в Астане в районе Байконыр и реализуется одноименным девелопером. При этом дефицит таких объектов составляет порядка 80 тыс м2; light Industrial — 0 м2 при формирующемся устойчивом спросе.
Вакантность в Казахстане находится на уровне 5%: по оценке экспертов IBC Global, при этом показатель по Астане ниже — 3%.
Себестоимость и ставки
Себестоимость строительства сухого склада класса A составляет около $667/м2. В 2021 году этот показатель был на уровне $460/м²: за четыре года стоимость выросла на 45%. Мультитемпературный объект обходится значительно дороже — $919—$1 099/м2, оптимизировать затраты можно, но делать это надо грамотно.
«Экономия на проектировании холодильного склада — это ставка не на снижение стоимости, а на увеличение рисков. Реализация склада — уязвимый процесс: ошибка в выборе хладагента может оставить вас без рабочей системы завтра, неверный выбор шага ламелей воздухоохладителя может привести к его обмерзанию и частым затратам энергии на оттаивание, а безответственное отношение к утеплению пола может разрушить здание морозным пучением. Необходимо уметь обезвреживать подобные ловушки и выбирать надёжного подрядчика», — говорит Дмитрий Батенкин, коммерческий директор ИНГЕНИУМ.
На себестоимость давят инженерные сети и энергообеспечение — 27,3%. Это именно та статья, где грамотное проектирование и закупочная стратегия дают экономию 10—15%.
«Астана уже уперлась в дефицит специализированных форматов. Спрос есть не только на универсальные «коробки» big-box класса А — арендаторы приходят с конкретными техническими заданиями: склад под распределение, Light Industrial под производство, городской склад под последнюю милю. Чтобы рынок стал сбалансированным, ему нужен минимум +0,5 млн м2 нового качественного предложения. Каждый год ожидания — это минус к доходности девелопера и плюс к ставке для арендатора», — говорит Роман Пак, Директор IBC Global по Центральной Азии.