Собственное жилье – недостижимая мечта для многих казахстанских семей. И большинство, подсчитав, сколько они отдадут своих кровно заработанных чужому дяде за аренду квартиры, решаются на ипотечный кредит. Однако, к сожалению, обстоятельства не у всех складываются наилучшим образом, и может наступить момент, когда очередной кредит оплатить будет не под силу. И тут наверняка встает вопрос — а что будет, если не платить ипотеку.
По данным Первого кредитного бюро, в 2023 году в Казахстане объем выданных ипотечных кредитов составил 1,8 трлн тенге, что на 17% меньше, чем в предыдущем году. Средняя сумма выданных ипотечных займов в 2023 году составила 15 млн тенге.
Общий объем кредитного ипотечного портфеля на данный момент составляет 5,8 трлн тенге, причем примерно 61% этого портфеля приходится на займы, выданные в 2022 и 2023 годах.
Что касается просрочек в оплате ипотечных займов на 90 дней и более, большинство из них были выданы до 2010 года. В период пандемии 2020-2021 годов в Казахстане наблюдался рост просрочек, вызванный финансовыми трудностями у многих заемщиков из-за сложившейся экономической ситуации.
На начало 2024 года доля ипотечных кредитов с просрочкой более 90 дней не превышает 3,4%, что свидетельствует о снижении проблемной задолженности по ипотеке по сравнению с предыдущими периодами.
Если вы приняли решение взять кредит в банке, важно всегда быть осведомленным о возможных последствиях, которые будут у вас после отказа от своих финансовых обязательств перед банком. Об этих последствиях рассказал юрист компании-застройщика Тимур Гайнуллин.
Тимур, расскажите пожалуйста, что будет с квартирой, если перестать платить ипотеку.
– Занимая в долг у банка, заемщик подписывает договор, который имеет юридическую силу. Если прекратить ежемесячные выплаты согласно договору, это повлечет за собой серьезные последствия для владельца недвижимости. Простыми словами – вы можете потерять жилье и лишиться средств к существованию. Конечно, это крайняя мера, и перед ее принятием, банк будет применять стандартные шаги.
Если клиент допустил просрочку более одного месяца, первым делом банк предупредит о задолженности. В случае задержки платежей банк обычно отправляет уведомление о задолженности и начинает начислять пени за просрочку. Пени увеличивают общую сумму задолженности.
Если задолженность продолжает расти, клиент будет отмечен, как проблемный, и уже не сможет нигде оформить, ни кредит, ни даже рассрочку на покупки. Должник в этом случае передается коллекторскому агентству. Коллекторы начинают звонить его родственникам и знакомым.
Далее банк может инициировать судебное исполнительное производство. Это означает, что может быть наложен арест на ваше имущество, включая недвижимость.
В случае неуплаты задолженности и дальнейшего продолжения судебных действий, банк имеет право начать процесс выселения из недвижимости и продажи ее на аукционе или другими способами. Средства от продажи будут направлены на погашение задолженности по ипотеке.
А что, если средств от продажи недвижимости недостаточно для полного погашения кредита?
– В этом случае, вы можете остаться должным банку за разницу между суммой задолженности и полученной от продажи суммой.
Повлияет ли это в дальнейшем на кредитную историю?
– Безусловно. Неуплата ипотеки будет отражаться в вашей кредитной истории и может серьезно негативно повлиять на вашу кредитоспособность в будущем, делая труднее получение других кредитов или ипотек.
Таким образом, неуплата ипотеки является крайне нежелательной ситуацией, которая может привести к потере жилья, остаточному долгу перед банком и негативным последствиям для вашей финансовой репутации.
Тимур, существуют ли какие-то причины, из-за которых образовался долг, которые банк может рассмотреть, как уважительные? И как может банк посодействовать в этих случаях?
– Да, существуют обстоятельства, не зависящие от вас. В большинстве случаев банк заинтересован в том, чтобы помочь клиенту в трудной ситуации и предложить разумные решения, чтобы сохранить ваше жилье и обеспечить возможность продолжения выплат по ипотеке. Все эти положения обговариваются в договоре. Это важно для поддержания доверия клиентов и сохранения имиджа финансовой организации. Давайте рассмотрим эти причины.
Финансовые трудности, связанные с потерей работы. На сегодня это, пожалуй, самая частая причина просрочек. Банк может рассмотреть это обстоятельство как основание для временного изменения условий выплаты ипотеки, если вы потеряли работу не по собственной вине. Например, если ваше предприятие закрылось, или вас сократили, уволили не по собственному желанию. Очень часто клиенты обращаются, когда происходит задержка заработной платы. И это является уважительной причиной. Банк сможет предоставить отсрочку или иное решение по выплате ипотеки.
Также к потере платежеспособности может привести тяжелая болезнь заемщика или его родственников, травма. Если вы или ваши близкие столкнулись с серьезной болезнью, которая мешает вам выполнять финансовые обязательства, банк готов рассмотреть ваше положение и предложить временные меры поддержки. В этом случае вам даже могут предоставить дополнительный кредит на лечение на выгодных условиях.
Развод супругов тоже может стать причиной пересмотра договора. В случае развода, если вы взяли ипотеку на двоих, и один из вас не может или не желает продолжать выплаты, банк вправе оставить имущество за одним из супругов вместе с долгом, либо продать имущество, поделить деньги на двоих за вычетом банковского долга.
Призыв в армию. Да, и с такими случаями сталкиваются банки. Если вы являетесь единственным владельцем недвижимости и должником по ипотеке, и вас призывают в армию, то вы освобождаетесь от выплаты на время службы.
И конечно, существуют форс-мажорные ситуации, такие как случайный пожар, стихийные бедствия, или кража вашего имущества, которое было взято в залог. Но ваше имущество должно быть застраховано. Страховые выплаты могут использоваться для погашения задолженности по ипотеке.
Скажите, нужно ли предоставить какие-либо документы, чтобы подтвердить неплатежеспособность?
– Конечно, вам придется подтвердить любую из ситуаций документами. Это может быть, например, свидетельство о банкротстве предприятия, приказ об увольнении или сокращении, свидетельство о разводе супругов. В случае болезни и потери трудоспособности вам придется собирать справки от врачей, чеки, если лечение проводится платно.
Посоветуйте, как действовать, если наступили финансовые трудности и не чем платить ипотеку.
– В случае возникновения финансовых трудностей с ипотечным кредитом, я рекомендую вести себя разумно и ответственно. Вот несколько ключевых шагов, которые следует предпринять:
Ни в коем случае не прятаться, не скрываться и не менять номер телефона. Банк имеет все ресурсы, чтобы вас разыскать.
Вы не должны ждать, когда вам позвонят из банка, чтобы уведомить об образовавшейся задолженности. В первую очередь вам необходимо срочно обратиться в банк, который выдал вам ипотечный кредит. И чем раньше вы начнете принимать меры по улучшению своей финансовой ситуации, тем больше шансов сохранить свое жилье и минимизировать негативные последствия. Объясните сотруднику банка свою текущую финансовую ситуацию и временные трудности. Банк может быть готов предложить реструктуризацию кредита или другие временные меры поддержки. Исследуйте программы поддержки. Узнайте у вашего банка о наличии программ помощи для лиц, столкнувшихся с финансовыми трудностями.
Если вам звонят из банка сохраняйте спокойствие и доброжелательное отношение. Не стоит просто бросать трубку или вступать в конфликтные ситуации. Лучше всего быть готовым к конструктивному диалогу и обсуждению возможных вариантов решения проблемы.
Проанализируйте свой бюджет. Распишите на бумаге все свои доходы и расходы. Возможно, вам придется где-то сократить расходы, чтобы высвободить больше средств для ипотечных выплат. Разработайте план действий для постепенного погашения задолженности. Установите конкретные цели и шаги, которые помогут вам восстановить финансовую устойчивость. Если это возможно, поищите возможности дополнительного заработка.
Собирайте и храните все документы, связанные с вашим ипотечным кредитом и финансовыми трудностями. Это могут быть договоры, платежные расписки, письменные переписки с банком и другие документы, подтверждающие вашу позицию.
Если вы затрудняетесь сами принимать какие-либо решения для урегулирования сложившейся ситуации, стоит потратить время на подготовку и, возможно, консультацию с независимым юридическим экспертом. Подготовка юридически и точное знание своих прав – основные шаги при возникновении проблем с ипотечным кредитом. Это поможет разработать стратегию дальнейших действий в период временных трудностей и найти наилучшие решения совместно с банком для сохранения вашего жилья и финансовой стабильности.
А если заемщик оказался в ситуации, когда вообще нет возможности продолжать выплаты? Ведь бывают такие случаи в вашей практики?
– Да, конечно, бывают случаи, когда нет возможности продолжать выплаты по ипотечному кредиту, и нет видимых перспектив улучшения финансовой ситуации. Если вы оказались в подобной ситуации, важно действовать разумно и своевременно. Вот основные рекомендации в таком случае:
Немедленно свяжитесь с банком, который выдал вам кредит, и объясните свою ситуацию. Подтвердите документально, что вы не в состоянии продолжать выплаты и ищите совместное решение с банком. Если у вас нет возможности погасить кредит и продолжать его выплаты, возможно вам придется продать недвижимость до того, как банк вынесет судебное решение и выставит его на аукцион. Продажа недвижимости по собственной инициативе позволяет обычно получить более высокую цену, чем на аукционе.
Попытайтесь договориться с банком о процессе продажи и распределении средств после продажи недвижимости. Это может включать погашение задолженности по кредиту и возможные остатки. При продаже недвижимости важно иметь юридическое сопровождение, чтобы убедиться, что все аспекты сделки выполнены корректно и ваши интересы защищены.
Если после продажи недвижимости останется задолженность перед банком, обсудите с банком варианты погашения этого остатка. Это может быть выплата дополнительных средств, договоренность о выплате в рассрочку или другие варианты, которые банк может предложить.
В случае финансовых трудностей и невозможности продолжения выплат по ипотечному кредиту, важно действовать в соответствии с законодательством и в сотрудничестве с банком, чтобы минимизировать негативные последствия для себя.
Можно ли изменить график платежей и сумму выплаты? Как проходит эта процедура? Какие нужны документы?
– Да, возможность изменения графика платежей и суммы выплаты по ипотечному кредиту предусмотрена. Эта процедура называется «Реструктуризация долга». Вот основные аспекты этой процедуры:
Что такое реструктуризация? Это процесс изменения условий кредитного договора, который может включать изменение графика платежей, уменьшение размера ежемесячных выплат, временное освобождение от оплаты или другие манипуляции с целью сделать кредит более управляемым для заемщика.
Каковы цели реструктуризации? Реструктуризация проводится в интересах, как заемщика, так и кредитора. Для заемщика это может помочь избежать просрочек и сохранить имущество, связанное с кредитом. Для банка это позволяет уменьшить риски дефолта и сохранить долгосрочные отношения с клиентом.
При проведении реструктуризации банк обычно предлагает несколько вариантов изменений условий кредита. Это может быть увеличение срока кредита, снижение процентной ставки, отсрочка основного платежа или другие меры, соответствующие конкретной финансовой ситуации заемщика.
Для начала реструктуризации необходимо обратиться в банк с просьбой о рассмотрении возможности изменения условий кредита. Заемщик должен представить необходимые документы, подтверждающие его финансовое положение и обосновывающие необходимость изменения условий. При реструктуризации важно учитывать, какие изменения будут вноситься в итоговую сумму, которую придется выплатить за весь срок кредита, а также возможные последствия для кредитной истории.
Таким образом, реструктуризация долга – это инструмент, который может быть полезен в случае временных финансовых трудностей или изменений в личной жизни заемщика, позволяя адаптировать условия кредита к текущим обстоятельствам.
Тимур, что такое кредитные каникулы? Расскажите, кто и как может их получить.
– В Казахстане кредитные каникулы введены для военнослужащих срочной воинской службы, которые могут получить отсрочку платежей по ипотечным или микрокредитам. Эти меры направлены на поддержку военнослужащих в сохранении финансовой устойчивости во время службы и периода после нее, облегчая временные финансовые обязательства.
Каковы условия кредитных каникул? Военнослужащим срочной службы предоставляется отсрочка платежей по основному долгу и вознаграждению на период, включающий срок службы и 60 дней после его окончания. В течение этого времени не начисляется вознаграждение по займу в соответствии с законодательством Казахстана.
С начала текущего года военнослужащим больше не требуется представлять документы для активации кредитных каникул – процесс отсрочки будет автоматически активирован.
Президент Казахстана Касым-Жомарт Токаев подписал закон о минимизации рисков при кредитовании, что, вероятно, включает в себя и регулирование кредитных отношений для военнослужащих. Проект постановления о кредитных каникулах в правительстве будет обсуждаться до 10 июля, что подразумевает возможное уточнение и дополнение правовых норм.
А изменится ли сумма долга по ипотеке во время кредитных каникул?
– В случае предоставления кредитных каникул по ипотечному кредиту в Казахстане, сумма долга не изменяется. Если изначально планировалось погасить кредит, к примеру, до 2026 года, то после предоставления кредитных каникул новый срок погашения может быть перенесен на 2027 год. Все условия по срокам и суммам платежей остаются такими же, как были установлены в исходном договоре.
Расскажите, существуют ли способы сэкономить на ипотеке снизив ипотечные платежи и переплату?
– В Казахстане есть несколько способов сэкономить на ипотеке или снизить ее ежемесячные платежи и переплату, и как правило, люди не редко используют их. Выбор оптимального варианта зависит от вашей личной финансовой ситуации, целей и возможностей. В любом случае рекомендуется консультироваться с финансовым специалистом или представителем банка для выбора наиболее выгодных условий ипотечного кредитования.
Платежи по ипотеке можно значительно снизить, если заплатить больший первоначальный взнос. Это позволит сократить сумму кредита и, как следствие, уменьшить переплату за проценты и срок кредита. Но, к сожалению, не у каждого заемщика может быть такая сумма.
Можно взять ипотеку от застройщика. Мы, как компания-застройщик предлагаем свои собственные ипотечные программы, сотрудничая с банками напрямую. Это может упростить процесс получения кредита и предоставить более выгодные условия, чем у стандартных банковских программ. Этот способ пользуется спросом у большинства клиентов.
Не плохим вариантом может быть использование зарплатной карты. Получение зарплаты на карту банка может открыть доступ к специальным условиям и сниженным ставкам по ипотеке. Некоторые банки также могут предоставлять льготы или убирать комиссии за обслуживание.
Если вы уже взяли ипотеку, стоит регулярно мониторить рынок и условия различных банков на предмет возможности рефинансирования. Возможно, вы найдете более выгодные условия, такие как сниженная процентная ставка или лучшие условия погашения.
Государство часто вводит льготные ипотечные программы, направленные на помощь определенным категориям граждан в покупке жилья. Эти программы могут предоставлять субсидии на первоначальный взнос, сниженные процентные ставки или другие льготы. Однако они доступны ограниченному числу заемщиков, подпадающих под определенные критерии.
